在城市更新这片充满潜力的蓝海中，被誉为“城市更新第一股”的锦和商管(603682.SH)却未能乘风破浪，其业绩表现令人堪忧。2024年年报显示，公司营业收入为10.08亿元，同比下降2.33%，归母净利润更是大幅下滑85.07%，仅为0.15亿元，扣非归母净利润更是下降至-0.96亿元，同比下降334.07%。
自2020年上市以来，锦和商管的归母净利润便一路下滑，从2020年的1.56亿元降至2023年的0.99亿元，2024年的降幅更是让业界震惊。尽管公司表示“存量时代不是终点，而是新赛道的起点”，但在主要收入来源于租赁与物业管理的背景下，锦和商管面临着商办市场供过于求的严峻挑战。
锦和商管成立于2007年5月，主营业务涵盖城市老旧物业、低效存量商用物业的定位设计、改造、招商、运营和服务。2020年4月21日，锦和商管登陆上交所，业内对其有着“城市更新第一股”和“轻资产第一股”的美誉。
然而，2024年锦和商管的业绩却再度承压。公司解释称，个别承租运营项目仍处于爬坡期，部分项目在2023年和2024年中止或改变了商业模式，对营收造成了一定影响。此外，宏观经济的影响也使得个别承租运营项目对损益表造成压力。
从2020年上市至今，锦和商管的归母净利润呈现明显的下滑趋势。2020—2023年，归母净利润分别为1.56亿元、1.24亿元、0.97亿元和0.99亿元，增幅分别为-12.78%、-20.54%、-21.78%、1.85%。2024年，归母净利润下滑幅度超过85%，这一数据无疑给公司敲响了警钟。
尽管城市更新赛道利好政策频出，但锦和商管却未能从中获得足够的助力。早在2021年3月，“城市更新”首次被写入《政府工作报告》和“十四五”规划纲要，上升为国家战略。民银研究报告指出，“十四五”期间，预计城市更新总投资约为20万亿元，完成投资将达到15万亿元。
锦和商管作为一家轻资产运营的服务型公司，其主营业务与城市更新赛道密切相关。公司通过承租运营、参股运营和受托运营等模式，对存量物业进行重新定位和设计，改造成吸引目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而获得租金收入和物业管理收入。
然而，锦和商管的核心业务主要聚焦于上海市和北京市，而多座城市的商办市场正面临供过于求的问题。仲量联行分析认为，上海市场仍有大量新增项目即将入市，租金处于下行周期，办公楼市场正在经历深度调整的阶段。
面对市场压力，锦和商管采取了多种措施来提升园区出租率，包括“以价换量，加速去化”，优化招商策略，提升园区服务等。公司表示，将持续关注片区内市场环境变化，从项目改造、项目运营及增值服务等多方面提升在管项目品质，以提高出租率。
锦和商管将继续聚焦城市更新领域，通过提升园区服务、优化招商策略等方式提升园区出租率。公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，新增拓展锦和越界田林Space项目和上海杨浦区安波路代建业务。
不过，公司也面临着一些风险，包括环境变化风险、市场变动风险和成本变动风险。建议关注公司现金流状况(货币资金/流动负债仅为39.13%)和应收账款状况(应收账款/利润已达888.75%)。
编辑有话说
锦和商管作为“城市更新第一股”，在城市更新的大潮中本应大有可为，但其业绩的持续下滑却让人不禁担忧。面对商办市场供过于求、项目资源获取难度加大等挑战，锦和商管需要在经营模式、市场策略等方面进行深入思考和创新，以找到新的增长点，扭转业绩下滑的颓势，重拾市场信心。
在未来，锦和商管需要在复杂多变的市场环境中找准自身定位，优化经营策略，提升项目品质和服务水平，以应对商办市场的挑战。同时，也需要密切关注政策动态和市场变化，抓住城市更新的机遇，实现业绩的复苏和增长。我们期待锦和商管能够在困境中找到突围之路，续写城市更新的精彩篇章。
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