保租房“6折骨折价”来袭 长租公寓躺平还是绝地反击？

开春以来，租房市场那可真是热闹非凡，价格战打得昏天黑地。近期，多地的保租房犹如一颗重磅炸弹投入租赁市场，宣称租金低至6折，甚至出现了“最低月租421元”的超低价。这保租房的低价策略，就像一只无形的大手，狠狠地冲击着租赁市场的价格走向，市场化的长租公寓自然也被波及，面临着前所未有的挑战。那么，在这场变局之下，长租公寓该如何应对?保租房和长租公寓又会将租赁市场的发展推向何方呢?

保租房：低价与供应双管齐下 今年，深圳、昆明、北京等多个城市陆续发布了保租房配租公告。保租房是政府或相关机构为了解决新市民、青年人等群体住房难题而提供的租赁服务。它的最大特点就是租金低于同品质同地段的市场租赁住房租金，不过只面向符合条件的人群配租。

就拿深圳来说，南山区住建局官宣了10404套保租房项目，涵盖了粤海、西丽、桃源等热门片区。其中，政府组织配租类保租房一般是市场价的六折，社会房源类保租房的租金是市场价的九折。保租房主要分为政府租赁配租和社会房源类。政府租赁配租的房源由政府统一组织管理，通常通过住建局或区住建局进行配租，申请流程复杂，房源也有限，但优惠力度那是相当大;社会房源类由社会主体(如企业、机构等)建设和运营，政府只是提供支持，可通过企业直租的方式获取房源，申请流程简单，房源量相对较多，而且相较于市场价格有明显优势。

像政府租赁配租的安居高新花园，一套64平米的两房户型，月租金加上物业费总计才3916元;而链家网信息显示，周边同户型房源月租普遍在7000至9000元之间，保租房的价格优势简直一目了然。

深圳南山区的保租房配租政策力度已经很大了，光明区更是更进一步。2月11日，光明区印发了关于保租房的通知，重点是面向符合条件的在深青年人、新市民、各类人才配租，或者向企事业单位定向配租。而且，政府组织配租保租房增加了面向个人配租的渠道，避免了因企业事业单位不满足准入条件，但符合条件的职工无法申请保租房的问题。此外，深圳还为来深求职的高校应届毕业生提供住宿优惠，今年更是将原来的7天免费住宿延长至15天，对在深就业的创业人才提供面积不等的保租房。

其他城市也不甘示弱。2月以来，昆明市公有房屋管理中心连续发布了2025年第一批、第二批保租房分配有关事项的相关通知，涉及两个项目，共666套房源。其中，今年刚入市的保租房项目严家山丰润雅庭，月租金仅为12.07元/平方米，面积在34.88 - 60.2平方米，换算下来，一居室最低月租金仅421元。和周边二手房的租金相比，相当于打了个七折。泉州中心市区首批公开92套保租房，80多平米的两居室月租金在1500元左右，20平米的一居室月租金仅需700余元，而周边同等一居室月租金则在1000元以上。北京经济技术开发区面向青年人推出了《应届大学生住宿保障实施细则(试行)》，打造了“求职7日免费住宿——实习3月免费短租——就业3年优惠长租”的阶梯式安居体系。

可以看出，保租房正在租赁市场上打出供应量和低价这两张王牌。

“骨折价”背后的多重因素 为什么多地会集中出台政策，还明确指向供应量与低价两个方向呢?其实，这波操作早就有迹可循。“十四五”期间，我国计划筹集建设保租房870万套间，预计可以帮助2600多万新市民、青年人改善居住条件。今年是收官之年，各地都在全力完成任务。截至去年，多地“十四五”期间保租房筹集任务已完成80%左右，剩下的20%将在今年完成，所以现在进入冲刺阶段也是正常的。

住建部近期提出，在2024年全国建设筹集172万套(间)配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房的基础上，今年将继续增加保障性住房供给，帮助新市民、农民工等实现安居。这两年，保租房发展迅速，相关政策也密集发布。去年，单中央层面发布的保租房相关政策就多达15条，住建部等中央部委也曾多次召开关于保租房建设的相关会议，国家对保租房的发展力度一直在不断加大。

各地积极响应，筹建扩张速度惊人。据统计，2024年全国筹建保租房172万套，其中北京、上海、广州等城市超额完成了年度任务。目前，我国正处于租赁供应市场的高峰期，即使在超额完成任务的上海，供给端的热度依然不减，不过后续可能会逐步放缓。

3月5日，长宁区新增了一个保租房项目——临客公寓·虹临居，并在3月起正式投入试运营。这是国企上海东虹桥投资发展(集团)有限公司打造的首个保租房项目，位于长宁和徐汇交界处。上个月底，上海静安区的宁家公寓(宁嘉馨苑店)亮相，现已有住户签约入住。据上海正午服务平台“随申办”显示，截至2025年2月下旬，上海市保租房项目已达到275个，而在2023年5月，“随申办”中保租房项目仅有17个，不到2年时间激增超15倍。

实际上，保租房作为构建房地产市场发展新模式的重要内容，针对其制度建设和实际供应，将是一项中长期的工作。虽然保租房供应端持续火热，但从各城市的申请条件来看，还是更倾向于城市的青年群体和新市民，也就是所谓的“人才”。人才是城市人口争夺和经济转型的关键，城市对人才一直都是“求贤若渴”。2022年，我国人口近61年来首次出现负增长，城市对人才的渴求更加激烈，“抢人大战”也延伸到了租房领域，谁更有诚意，谁就能在未来的城市发展中抢占先机。最早是北上广深等城镇化水平较高、经济相对发达的城市开始行动，随着城镇化步伐放缓，预计未来几年，这些主要城市的人口增长会出现下滑趋势。因此，为了维持增速，不少城市瞄准毕业生等青年群体，推出了一系列政策，如租房落户、租房补贴、公积金支持、公租房等等。

此外，保租房供应量不断增加，却不用担心没地方建，是因为它还隐藏着楼市去库存化的功能。目前去库存主要有以下几种形式： 1. 保租房盘活烂尾楼：例如昆明2018年开建的大诺方舟天地，因资金链断裂停工两年。经开区管委会利用住建部和建设银行保租房的信贷政策，将项目未售房源申请为保租房。截至目前，昆明已有5个烂尾项目计划改为保障性租赁住房，其中汽车城二期885套房源已经成功转为保租房。 2. 闲置资产改保租房：写字楼、办公楼、厂房等闲置资产存量规模大、空置率高，有条件提供大量保租房。经统计，甲级写字楼50%的闲置资产就能转化成10万套保租房，为20万 - 30万人提供住房保障。去年历时14个月改造的沙坪坝区首个非住宅类保障性租赁住房项目、目前中心城区体量最大的保租房项目——CCB建融家园·小龙坎人才公寓正式投入运营，包含305套房源。项目推出后不久，出租率就达到了90%，成为沙坪坝区的一大亮点。 3. 城中村爆改保租房：城中村具有改成保租房的天然优势。城中村改成保租房，将会进行综合整治、统租运营或部分拆除新建。深圳人才安居集团成立的安居微棠公司，就专营城中村改造租赁项目。其中深圳元芬村公寓项目，由该公司改造，将原有城中村转换成集服务、社交、居住、商业于一体的现代青年社区。

长租公寓：租金“克制”与规模扩张并存 或许是因为保租房市场的火爆，今年以来，长租公寓头部品牌显得有些“克制”，避免价格上涨影响出租率。据克而瑞长租监测数据显示，2025年2月全国55城个人房源挂牌租金为1.16元/㎡/天，环比微跌0.24%，同比下跌0.23%。奇怪的是，眼下正是传统租房旺季，但房租却不如从前。这主要是因为大量保租房入市，再加上目前的就业环境、消费降级等宏观因素，导致城市人口流动增速放缓，城市租客减少，租客消费更趋理性，更倾向于谨慎地考虑租金成本，在一定程度上使租金进一步降低。

春节过后，传统节后租赁旺季到来，个人房东迫不及待地涨租，却没有收获期待的高收益，市场依然比较理性，不少房东为了把房子租出去，已经选择下调租金价格。数据显示，2月全国5个大中城市中，25城个人房源租金均价环比上涨，30城个人房源租金均价环比下跌，下跌城市个数较1月多9个。其中青岛涨幅最高约5.2%;广州跌幅最高约5.86%。

相比之下，长租公寓租金价格保持着“克制”，出租率呈现稳健状态。以上海为例，闵行区的一家魔方公寓房源含物业费价格大概是每月2200元，由于店内特价房源优惠幅度很大，同样户型的另一间房源价格在3150元左右，相当于优惠了接近1000元。租金下滑的原因主要是品牌在蛇年春节后推出了“暖春”活动，参加活动的另外几间特价房源已出租，只剩1间。

为了应对春节传统淡季出租率的波动，深圳南山云城旗舰店的万科泊寓门店也提前策划，推出了变相降租优惠的活动。该活动期限在1月之内，提前看房并缴纳定金的租客，年后转签约可享受定金膨胀优惠，如房源租金低于1000元，500元定金可膨胀至1000元抵扣租金;房源租金大于等于1000元，800元定金可膨胀至1600元抵扣租金，活动成效显著，有效稳定住了出租率。

除了魔方、泊寓之外，壹间公寓、城方公寓等长租公寓品牌也纷纷采取优惠策略，提前应对传统淡季市场的冲击。这些活动丰富多样，通过租金折扣、免租期、赠送礼品等方式，逆市降价，谋求“以价换量”。各大长租公寓品牌的心态或许是，价格可以低一点，但绝不能空着。

然而，长租公寓也在规模扩张中。同样以上海为例，截至今年1月底，上海集中式长租公寓房源超36万间，占全国核心八城的比重达到31.3%，同比增长超过25%。不过，规模的扩张与空置率的增长维护，并未与租金呈正比趋势。今年1月，上海市集中式长租公寓平均出租率约为83.65%，平均租金价格约为150元/月/平方米，环比略降0.2%，租金呈持续下滑趋势。

保租房与长租公寓：是敌是友? 如今，尽管保租房、长租公寓、房东们的租金都有降价趋势，但“租房战”的供需矛盾仍然是需要面临的挑战。当整个市场都在普遍降价的时候，单个的降价措施就显得不再突出。

不过，对于长租公寓企业来说，也不必过于悲观。大量保租房入市，的确会加剧市场竞争，但市场中依然存在结构性机会，保租房与长租公寓的关系并非是一种“零和博弈”的状态。不少长租公寓运营商有与保租房达成共赢的可能性，事实证明也有机会和空间。

1. 长租公寓“纳保”：在保租房KPI的背景下，不仅有国企，很多企业也响应国家号召积极加入“纳保”的队列。这些变成保租房的长租公寓，一方面可以享受相应的政策优惠，如公募REITs大门开启、拥有拿地优势等;另一方面可以盘活自身存量资产，达到去库存的效果。截至2024年，冠寓累计纳保项目超过130个，开业房源超6万间，毕业季“住梦计划”支持超30万应届毕业生安居。万科泊寓更是厉害，新披露去年的全年数据显示，泊寓继续深入保租房市场，纳保房量增长至约12万间，占管理量的48.58%，纳保数量占据集中式公寓行业首位，成为市场化租赁企业中当之无愧的“纳保卷王”。

2. 政企“牵手”合作：保租房的规模化发展，离不开国企的推动。越来越多的国企入局，在加速属地化布局，发展本土租赁市场的同时，还创立了自己的保租房特色品牌，其中不少由城投公司全权运营，旨在提升规模、品牌效应、开发水平和运营质量。在这样的背景下，市场化长租公寓企业积极与各地国企寻求合作，争取留在保租房的“牌桌”上。例如龙湖在武汉的经发龙湖·冠寓(武汉德锐大厦店)就采用了政企合作模式。拿地方为武汉江夏经发投集团，由龙湖龙智造旗下的龙智精工提供建造服务，后续再由龙湖冠寓提供运营管理服务。国企进入保租房市场有任务要求，但在开发和运营方面存在短板，与成熟的长租公寓品牌合作是快速切入市场的好方法。

3. 输出品牌“软实力”：保租房虽名为“保障性”，但其市场化的成分要远低于保障性的部分，与长租公寓在定位上有着本质的不同。长租公寓的注意力应该更多地体现在出租率及续租率等核心经营指标上。在战略层面，长租公寓可以借助规模优势、低利润率构筑竞争壁垒，毕竟借助公募REITs实现“不动产+金融”的资产证券化，才是长租公寓利润点保值和增值的关键。因此，租赁市场涉及民生住房，更应该注重产品及服务品质，刻画品牌用户的精准画像，拥有运营、数智化等“软实力”，让品牌有更长周期的成长可能。从用户出发，抛弃地产思维，从社会学视角去回归公寓的本质，思考如何重构商业街区、规划土地与植物美学、处理人与人、人与社区、人与自然的关系。

编辑有话说

我国的租赁市场正在经历历史性的分化，保租房的低价与“狂飙”对于各大长租公寓品牌来说既是挑战也是机遇。未来的租赁市场商业模式将不断成熟，走向规范化与多元化。最终，长租公寓还是要聚焦在产品与服务的打磨上。正如全球知名管理学大师汤姆·彼得所言，顾客是重要的创新来源，把握租客的真实“痛点”，才能在市场中脱颖而出。无论是保租房还是长租公寓，都是为了满足人们的住房需求，相信在两者的共同作用下，租赁市场会越来越好，让更多的人能够找到满意的住所。